Thị trường căn hộ giảm tốc sau giai đoạn tăng trưởng nóng

Sau 5 năm liên tục tăng trưởng mạnh cả về nguồn cung lẫn giá bán, hiện thị trường chung cư TPHCM bắt đầu bước vào chu kỳ giảm tốc khi lượng giao dịch giảm gần 50% và đà giảm đang có dấu hiệu kéo dài.

Giá tăng liên tục 10%/năm

Theo báo cáo về thị trường nhà ở của Savills Việt Nam, trong giai đoạn 2014-2018, số lượng giao dịch căn hộ đã tăng đáng kể ở cả TPHCM và Hà Nội. Ở TPHCM, số lượng giao dịch đã tăng trung bình 44%/năm trong vòng 5 năm qua, với đỉnh cao nhất là 49.000 giao dịch năm 2018.

Theo báo cáo của Savills, số lượng giao dịch căn hộ ở TPHCM đã tăng trung bình 44%/năm trong vòng 5 năm qua, với đỉnh cao nhất là 49.000 giao dịch năm 2018.

Sự phát triển có thể được nhìn thấy rõ nhất ở phân khúc nhà giá rẻ (hạng C). Đây cũng là phân khúc chính của thị trường trong giai đoạn này, chiếm 60% tổng số giao dịch. Nguồn cung trong tương lai trong phân khúc này khá lớn, vì vậy dự kiến căn hộ hạng C sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Trong khi đó, số lượng giao dịch nhà ở tại Hà Nội năm 2018 tăng 20% so với 2017. Phân khúc trung cấp (hạng B), chiếm 61% tổng số lượng giao dịch. Trong giai đoạn 2014-2018, phân khúc hạng B chiếm 43-61% số lượng giao dịch, trong khi phân khúc hạng C chiếm 31%. Hạng A chỉ chiếm 8% do giá bán cao và nguồn cung mới hạn chế.

Về hồ sơ người mua, người mua nhà ở TPHCM và Hà Nội khá tương đồng. Người mua để ở có xu hướng chiếm đa số trong phân khúc hạng C, trong khi đó hạng B thu hút các khách hàng có nhu cầu nâng cấp nhà ở và các nhà đầu tư mua để cho thuê. Phần lớn người mua căn hộ hạng A là nhà đầu tư dài hạn.

Về giá bán, năm 2018, giá bán căn hộ trung bình ở TPHCM đạt 1.600 đô la Mỹ/mét vuông, tăng bình quân 10% mỗi năm và kéo dài trong 5 năm qua do giá leo thang ở tất cả các phân khúc. Hạng A ghi nhận mức tăng giá cao nhất do nguồn cung mới đạt những tiêu chuẩn ngày càng cao hơn so với trước đây (hạng sang và siêu sang) trong khi hạng B và C tăng giá với tốc độ chậm hơn.

Giá bán trung bình tại Hà Nội năm 2018 ở mức 1.300 đô la Mỹ/mét vuông, tăng nhẹ 1% so với 2017; hạng A cũng ghi nhận mức tăng giá cao nhất. Do nguồn cung hạng B dồi dào, các chủ đầu tư đã đưa ra những mức giá cạnh tranh để duy trì doanh thu.

Bước vào chu kỳ giảm tốc

Tuy tăng trưởng mạnh trong 5 năm qua nhưng thị trường căn hộ đang cho thấy những dấu hiệu giảm tốc. Theo chỉ số nhà ở TPHCM do Savills vừa công bố, tổng lượng giao dịch quý 1-2019 giảm 37% theo quý và giảm 49% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ của thị trường nhà ở TPHCM cũng giảm 8 điểm phần trăm theo quý. Tất cả các phân khúc nhà ở từ bình dân đến trung cấp và cao cấp đều ghi nhận lượng giao dịch đi xuống.

Trước đó, hồi cuối năm 2018, dữ liệu thị trường của đơn vị này cũng cho thấy trong các tháng 10, 11 và 12 thanh khoản căn hộ bước vào chu kỳ giảm tốc. Toàn TPHCM có 11.000 căn nhà chung cư đã giao dịch thành công, giảm tới 27% trong vòng 12 tháng qua.

Theo Savills, sự sụt giảm lượng giao dịch căn hộ là do nguồn cung sản phẩm trên địa bàn thành phố lao dốc. Từ quý cuối năm 2018, rổ hàng nhà ở giảm 44% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong quý đầu năm, nguồn cung sơ cấp chào bán lần đầu toàn thị trường (cộng dồn rổ hàng cũ lẫn mới) đạt hơn 12.000 căn hộ, lần lượt giảm 34% và 57% theo quý và theo năm.

Dù nguồn cung sụt giảm nhưng giá bán căn hộ TPHCM vẫn giữ mức tăng ổn định. Theo batdongsan.com.vn, giá bình quân căn hộ tại TPHCM đạt 33,56 triệu đồng/mét vuông vào đầu quý 2-2019, trong khi cùng kỳ năm ngoái, mức giá này chỉ đạt mức 30,1 triệu đồng/mét vuông. Nếu xét trong chu kỳ một năm, trung bình mỗi tháng tỷ lệ tăng giá căn hộ tại TPHCM vào khoảng 1%.

Trước đó, hồi quý 1-2019, CBRE Việt Nam cho biết trong 3 tháng đầu năm giá bán căn hộ trung bình tại thị trường sơ cấp TPHCM tăng thêm 3,1% so với quý trước và tăng 14,9% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng này được lý giải do ảnh hưởng từ dự án hạng sang mới được chào bán trong quý có mức giá cao kỷ lục từ 7.500 đến 12.000 đô la Mỹ/mét vuông.

Hà Nội có tình hình sáng sủa hơn khi tổng số căn đã bán trong quý 1 tăng 70% theo năm nhưng giảm14% theo quý. Tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 29%, giảm 3 điểm phần trăm theo quý nhưng tăng 4 điểm phần trăm theo năm.

Dự đoán về tình hình thị trường trong thời gian tới, Savills cho biết đến năm 2021, TPHCM dự kiến chào đón thêm hơn 163.000 căn hộ; trong đó, quận 2 và 9 chiếm 57% tổng nguồn cung tương lai. Tại Hà Nội, Khoảng 44.000 căn hộ từ 34 dự án hiện tại và tương lai sẽ được tung ra thị trường; huyện Gia Lâm và quận Từ Liêm với cơ sở hạ tầng phát triển nhanh sẽ chứng kiến sự cạnh tranh mạnh.

“Đến năm 2020, phần lớn nguồn cung ở TPHCM sẽ rơi vào phân khúc hạng C; còn hạng B dự kiến sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường Hà Nội”, báo cáo viết.

Hải Minh/Địa ốc