Thị trường bất động sản: Vừa đi vừa dò đường

Vừa đi vừa dò đường là cách mà các đối tượng tham gia thị trường bất động sản vẫn làm từ trước đến nay.

Bộ Xây dựng vẫn chưa ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, dù trên 50% nguồn cung nhà ở tại các đô thị lớn hiện là căn hộ cao tầng.

Song, để thị trường phát triển bền vững, minh bạch, tránh được những rủi ro có thể xảy ra trong quá trình vận hành, nhất thiết phải có hành lang pháp lý, để trên cơ sở này, cả bên quản lý lẫn những người thực thi không đi chệch hướng. Điển hình như trường hợp phát triển “nóng” của căn hộ nghỉ dưỡng (hay còn gọi là condotel) trong hơn 3 năm trở lại đây đang khiến nhiều chuyên gia, tổ chức lo ngại về tính pháp lý của loại sản phẩm “lai” này.

Mới đây, văn bản kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) có nêu lên nghịch lý trong việc phát triển bất động sản du lịch, đó là tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm đến 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là điều không bình thường, vì ở các nước khác, tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel, nên cần phải có định hướng phát triển phù hợp, bền vững.

Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong 2 năm 2018, 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45m2. Nguồn cung condotel vẫn sẽ tiếp tục đi vào thị trường, nhưng hành lang pháp lý cho phân khúc này vẫn còn ngổn ngang.

Dĩ nhiên, ở góc độ chủ đầu tư, việc phát triển condotel để bán tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai (dù luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai) trong tổng thể khu phức hợp nghỉ dưỡng trước hết được lợi lớn là thu hồi vốn nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng; lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp, mặc dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng, và được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này.

Trong khi đó, chưa có hành lang pháp lý nào bảo vệ quyền lợi người mua condotel, chí ít là quyền sở hữu đúng nghĩa. Theo HoREA, một số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel. Cam kết này không phù hợp với quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai.

Còn theo quy định hiện hành, quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng chỉ được sử dụng đất có thời hạn (theo thời hạn của dự án) và có thể được gia hạn.

Như vậy, có thể nói việc để condotel phát triển ồ ạt trong thời gian qua, giao dịch mua bán diễn ra rầm rộ nhưng hành lang pháp lý chưa thiết lập là có phần trách nhiệm của các cơ quan quản lý?

Nếu dự án được ghi nhận là đất để phát triển dịch vụ du lịch thì không nên để những sản phẩm “lai” như condotel nở nồi, như vậy sẽ gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực, do lượng dân số gia tăng (condotel có hình thành đơn vị ở). Còn nếu đã xem condotel là sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai thì nên có sự điều chỉnh về mặt quy định pháp luật.

THIÊN YẾT/DNSG

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Website này sử dụng Akismet để hạn chế spam. Tìm hiểu bình luận của bạn được duyệt như thế nào.