Rủi ro tiềm ẩn từ hợp đồng đặt cọc

Nhiều dự án bất động sản dù chưa đủ điều kiện mở bán nhưng vẫn thu tiền đặt cọc của người mua từ 10-20% giá trị căn hộ hoặc nền đất. Các chuyên gia cho rằng đây là hình thức lách luật của các chủ đầu tư nhằm huy động vốn trái phép.

Đặt cọc dễ, trả lại dây dưa

Theo Luật Kinh doanh bất động sản, đối với việc mua bán các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai, các dự án chung cư phải được thực hiện xong phần móng, các khu đô thị phải hoàn thiện hạ tầng đồng thời phải có giấy xác nhận của Sở Xây dựng mới được mở bán cho khách hàng. Tuy nhiên, trên thị trường đang xuất hiện tình trạng nhiều dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng các chủ đầu tư vẫn nhận tiền đặt cọc từ người mua. Số tiền đặt cọc này cao từ vài chục triệu, thậm chí tới vài trăm triệu đồng.

Anh Long, một khách hàng đã đặt cọc một dự án trên đường Hoàng Văn Thụ (quận Tân Bình, TPHCM), cho biết dù đến tháng 7-2019 chủ đầu tư mới tiến hành mở bán nhưng đã thu tiền đặt cọc của khách hàng tới 10% giá trị căn hộ từ tháng 5.

“Các căn hộ tại đây có giá từ 2,5 đến 3 tỉ đồng/căn. Nhân viên tư vấn cho biết nếu đặt cọc đủ 10% giá trị căn hộ thì sẽ được hưởng giá bán gốc, còn nếu để đến ngày mở bán chính thức mới đặt mua thì giá sẽ cao hơn. Hơn nữa, khi mở bán, nếu không mua thì sẽ được trả lại tiền. Nghe nhân viên tư vấn vậy tôi đặt cọc để hưởng ưu đãi”, anh Long kể.

Ông N.V.Ninh cũng đặt cọc mua đất nền tại phường Long Phước (quận 9, TPHCM) từ năm 2017. Ông Ninh kể khi đó, ông chỉ ký hợp đồng đặt cọc với chủ đầu tư dự án, dù hợp đồng này vẫn yêu cầu đóng tiền theo tiến độ. Khi đóng được 40% giá trị nền đất thì chủ đầu tư thông báo tạm dừng đóng tiền vì dự án chưa làm xong hạ tầng. Đến nay, đã hai năm kể từ khi ông đóng tiền đặt cọc nhưng dự án vẫn là một bãi đất trống, chưa làm xong hạ tầng. “Khi tôi đến công ty để làm rõ vấn đề thì họ cho biết dự án chưa được phê duyệt quy hoạch 1/500 nên chưa thể làm hạ tầng, nếu khách hàng có nhu cầu thì công ty trả lại tiền và bù lãi suất theo lãi suất của ngân hàng. Do không để vốn nằm mãi được nên tôi rút tiền về”, vị khách này kể lại.

Theo lời kể của nhiều khách hàng, nếu khách không đồng ý mua thì sẽ được hoàn trả lại tiền đặt cọc giữ chỗ. Thế nhưng, trên thực tế, việc lấy lấy lại tiền đặt cọc cũng không hề dễ dàng. Tại một vài dự án có pháp lý không rõ ràng, thời gian cấp phép kéo dài tới hai năm, việc nhận lại tiền cọc của người mua thậm chí dẫn tới tranh chấp. Ông Ninh, người đã mua dự án ở quận 9 nói trên, cho biết khi quyết định không mua nữa, ông phải đợi đến 45 ngày mới lấy được tiền. “Công ty nói rằng cần có thời gian để bán lại nền đất đó cho người khác thì mới có tiền trả lại cho khách”, ông Ninh cho hay.

Nên quy định đặt cọc tối đa 50 triệu đồng

Trước tình trạng nhiều dự án chưa xây dựng mà đã nhận số tiền đặt cọc lớn từ người mua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho rằng doanh nghiệp, đặc biệt là các “đầu nậu” đang tìm cách lách luật để huy động vốn của người mua.

“Luật Kinh doanh bất động sản không quy định đặt cọc; còn Luật Dân sự quy định giá trị khoản tiền đặt cọc do hai bên tự thoả thuận. Đặt cọc càng cao thì khách hàng càng dễ chịu thiệt khi gặp phải các chủ đầu tư không uy tín”, ông Châu nói.

Hợp đồng mua bán bất động sản quy định thanh toán đợt 1 không quá 30% giá trị hợp đồng, nên ông Châu cho rằng mức đặt cọc không quá 50 triệu đồng là hợp lý. “Mức đặt cọc khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không quá 50 triệu đồng sẽ giúp khách hàng tránh bị đầu nậu lợi dụng”, ông Châu nói.

Hiệp hội Bất động sản TPHCM cũng có văn bản đề xuất với Bộ Xây dựng bổ sung chế định về đặt cọc vào điều 57 của Luật Kinh doanh bất động sản với số tiền không quá 50 triệu đồng trước khi ký hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhằm hạn chế việc chủ đầu tư lách luật nhận đặt cọc nhằm múc đích huy động vốn trái phép.

“Người dân không nên sử dụng hình thức lập biên bản, thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ, ‘góp vốn đầu tư’, ‘hợp tác đầu tư, ‘hợp tác kinh doanh’ để thực hiện giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. Bởi việc này là huy động vốn trái phép, trái với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản”, ông Châu nói.

Ông Lê Hoàng Minh, một nhà đầu tư cá nhân, cho biết chủ đầu tư bất động sản thường huy động vốn từ ba nguồn để thực hiện dự án. Một là đi vay ngân hàng; hai là huy động từ khách hàng mua dự án; ba là vốn tự có.
“Hiện vốn tín dụng từ ngân hàng đang bị siết chặt và chịu lãi suất cao. Do đó, các chủ đầu tư thường lách luật để huy động vốn từ khách hàng, vừa không phải chịu lãi vừa có tiền ngay để làm dự án. Đối với chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, ít vốn tự có thì phương thức này càng phổ biến”, ông Minh nhận xét và cho rằng với những doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực tài chính yếu thì mức độ rủi ro khi thực hiện dự án càng cao, vì thế, việc khống chế số tiền đặt cọc là cần thiết.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Thái Văn Chung, Hãng luật Nguyên Giáp, cho rằng dự án chưa đủ điều kiện, chưa có thông báo của Sở Xây dựng đã mở bán là sai. Trong trường hợp này, việc chủ đầu tư sử dụng tiền đặt cọc của khách hàng là sai quy định của Bộ luật Dân sự và sai với quyết định phê duyệt dự án về vốn thực hiện dự án.

Ông Chung cho rằng giao dịch đặt cọc, giữ chỗ thực chất là một hình thức huy động vốn mà chủ đầu tư đã lách luật khi dự án chưa đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Dù là thỏa thuận dân sự giữa khách hàng và doanh nghiệp nhưng thực tế cho thấy đây là một sự biến tướng, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Hiện nay tại nhiều địa phương còn có tình trạng lập vi bằng thừa phát lại, ký chờ, ký gửi để huy động vốn trái phép đối với các khu đất phân lô bán nền hoặc dự án bất động sản hình thành trong tương lai, nhưng chưa đủ điều kiện huy động vốn. Hình thức này còn tạo ra nguy cơ trốn thuế trong các giao dịch bất động sản.

“Do vậy, cần phải có quy định cụ thể tối đa số tiền đặt cọc, giữ chỗ căn hộ, đất nền. Điều đó khiến chủ đầu tư phải chuẩn bị khả năng tài chính trước khi thực hiện dự án”, ông Chung đề xuất.

Theo các chuyên gia, khi pháp luật chưa có quy định về việc đặt cọc thì trước hết người mua cần cẩn trọng trước khi ký kết các văn bản đặt cọc. Trước khi ký, cần đọc kỹ các điều khoản để tránh bất lợi nếu có xảy ra tranh chấp. Đồng thời, phải tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư, đến dự án xem thực tế xây dựng hạ tầng, và đặc biệt, cần kiểm tra xem có ngân hàng nào bão lãnh cho chủ đầu tư về nghĩa vụ bàn giao nhà cho khách hàng hay không.

Lê Anh/Địa Ốc