Nhà hình thành trong tương lai với nhiều vấn đề

Mua nhà ở… thì tương lai; Nhiều rủi ro cho khách hàng; Chưa bảo vệ cho người mua; Sẽ xử lý hình sự? Nhận diện 4 thủ đoạn lừa dối khách hàng …

(Địa ốc) – Dù các nhà làm luật đã cố gắng đưa vào các nguyên tắc, điều kiện ràng buộc chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà ở hình thành trong tương lai (NOTL), nhưng trên thực tế hình thức này vẫn chứa đựng nhiều rủi ro pháp lý cho khách hàng.

Gần đây, thị trường bất động sản đang có sự biến động lớn, rất nhiều người đang có nhu cầu đầu tư vào lĩnh vực này. Trước tình hình đó, người dân càng cần phải cẩn trọng trước khi ra quyết định mua đất, mua nhà nhằm tránh việc trở thành nạn nhân của các mánh khóe do các doanh nghiệp làm ăn gian dối thực hiện.

Ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Land, đưa ra lời khuyên cho khách hàng: “Thứ nhất, tới tận nơi tìm hiểu thông tin là một cách trực quan sinh động nhất sẽ giúp cho mỗi khách hàng không chọn nhầm chủ đầu tư hay dự án nhà ở. Thứ hai, cần tìm hiểu rõ về lịch sử chủ đầu tư và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ pháp lý dự án”.

Nhiều rủi ro cho khách hàng

Trước thực trạng nhiều vụ kiện cáo liên quan giữa người mua nhà và chủ đầu tư diễn ra thời gian qua, ngày 3-5, báo Sài Gòn Đầu tư Tài chính đã tổ chức buổi tọa đàm “Nhà ở hình thành trong tương lai, làm gì để hạn chế rủi ro?”, nhằm tìm kiếm giải pháp cho vấn nạn này.

Dẫn nhập buổi tọa đàm, ông Lê Tiền Tuyến, Phó tổng biên tập báo Sài Gòn Đầu tư Tài chính, nêu tính “ưu việt” của hình thức kinh doanh nhà hình thành trong tương lai (NOTL) đã được Luật Kinh doanh bất động sản cho phép và triển khai hơn 10 năm nay. Điều này vừa giúp các chủ đầu tư huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án, vừa giúp người mua nhà giảm bớt áp lực tài chính khi thanh toán tiền mua nhà nhiều lần theo tiến độ xây dựng, giá rẻ hơn so với giá căn hộ sau khi đã hoàn chỉnh.

Tuy nhiên, thống kê cho thấy, có ít nhất 5 rủi ro khách hàng rất dễ “sập bẫy” khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, từ hồ sơ pháp lý, tài chính ngân hàng cho đến tiến độ, chất lượng căn hộ… “Dù các nhà làm luật đã cố gắng đưa vào các nguyên tắc, điều kiện ràng buộc chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua NOTL, nhưng trên thực tế hình thức này vẫn chứa đựng nhiều rủi ro pháp lý cho khách hàng”, ông Lê Tiền Tuyến nhận xét.

Đồng tình, ông Phạm Gia Hòa, Phó giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TPHCM, cho biết pháp luật bắt buộc dự án đưa vào kinh doanh phải có sổ đỏ, giấy phép xây dựng, giấy nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng tòa nhà; trước khi bán phải có thông báo với cơ quan quản lý nhà nước… Hàng loạt chế tài này nhằm mục đích hạn chế rủi ro cho người mua nhưng khó khăn nhất là làm sao để đưa những quy định này vào cuộc sống?

Chưa bảo vệ cho người mua

Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà thuộc Sở Xây dựng TPHCM, lưu ý một dự án NOTL trước khi ký hợp đồng mở bán phải được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, ngân hàng có thể bảo lãnh toàn bộ dự án hoặc một phần, tùy theo từng trường hợp.
Ở góc độ ngân hàng, ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng giám đốc Ngân hàng Phương Đông (OCB), cung cấp thông tin rất đáng lưu tâm: “Không phải nhà đầu tư nào cũng được ngân hàng đồng ý bảo lãnh, vì ngân hàng lựa chọn rất chặt chẽ”.

Từng tiếp nhận nhiều trường hợp tranh chấp, luật sư Thái Văn Chung nhận xét quy định pháp lý hiện nay chưa bảo vệ người mua nhà an toàn. Nếu như tiếp tục xảy ra trường hợp tương tự dự án Gia Phú Land thì hiện vẫn khó xử lý. Theo đó, cách đây hơn ba năm, chủ đầu tư Gia Phú Land (quận Thủ Đức) đã bán căn hộ cho hơn 300 khách hàng và thu về hàng trăm tỉ đồng. Thậm chí có căn hộ bán cho nhiều người, rồi chủ đầu tư bỏ trốn, dự án dở dang! Mặc dù các hành vi của chủ đầu tư có đủ yếu tố cấu thành tội phạm hình sự nhưng vẫn không được các cơ quan chức năng xử lý, mà cho rằng đó chỉ là quan hệ dân sự. Bởi vì cơ quan chức năng cho rằng, nếu truy cứu trách nhiệm hình sự thì sẽ rủi ro cho khách hàng.

Sẽ xử lý hình sự?

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh TPHCM, cho biết các dòng tiền đổ vào bất động sản từ năm 2013 đến nay khá phong phú như vốn đầu tư nước ngoài (FDI), kiều hối, quỹ đầu tư… nhưng quan trọng hơn hết vẫn là tín dụng ngân hàng. Thống kê của NHNN quí 1-2017 trong lĩnh vực bất động sản cho thấy, tổng dư nợ của toàn TPHCM là trên 1,5 triệu tỉ đồng, trong đó có 164.000 tỉ đồng cho bất động sản, chiếm 10,88% tổng dư nợ. “So với các giai đoạn vừa qua thì hiện tín dụng bất động sản có số dư nợ cao nhất, nhưng cao nhất là con số tuyệt đối. Còn về tỷ lệ chỉ chiếm 10,88% trong tổng dư nợ, thấp hơn nhiều so với năm 2007-2008, khi đó tín dụng tăng trưởng nóng lên trên 30% trong tổng dư nợ”, ông Minh cho biết.

Đối với vấn đề mà hầu hết khách hàng quan tâm là việc cấp giấy chủ quyền nhà khi có tranh chấp giữa chủ đầu tư – khách hàng – ngân hàng, ông Minh cho biết, tháng 3-2017, UBND TPHCM đã ban hành văn bản xử lý các trường hợp này. Giải pháp là yêu cầu chủ đầu tư thực hiện ba bước: Trước tiên Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) yêu cầu chủ đầu tư phải có văn bản thỏa thuận gửi ngân hàng để đề nghị làm thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, lấy tài sản giải chấp giao cho khách hàng. Tiếp theo, NHNN chi nhánh TPHCM sẽ yêu cầu chủ đầu tư cùng với ngân hàng cho vay tiến hành thỏa thuận để chủ đầu tư rút tài sản thế chấp. Sau cùng, Sở Tài nguyên Môi trường cùng UBND các quận, huyện xem xét để cấp giấy chủ quyền cho người mua nhà, sau khi thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính.

“UBND các quận, huyện hướng dẫn người mua nhà tiến hành khởi kiện theo quy định của pháp luật. Cuối cùng, nếu có dấu hiệu vi phạm pháp luật sẽ xử lý hình sự chủ đầu tư. Đây là các giải pháp căn cơ để giải quyết các rủi ro trong việc mua, bán NOTL”, ông Minh khẳng định.

Nhận diện 4 thủ đoạn lừa dối khách hàng

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu đã nêu ra bốn thủ đoạn lừa khách mua nhà của một số doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Thủ đoạn đầu tiên, đó là sử dụng “chiêu thức” bình cũ rượu mới, thay đổi tên của dự án. Đây là trường hợp những dự án “chết”, dự án dính tai tiếng trước đây được đổi tên để xóa dấu vết nhưng thực chất vẫn là dự án cũ. Thứ hai, thay đổi luôn cả tên chủ đầu tư. Trường hợp này cũng xảy ra với những chủ đầu tư làm ăn chụp giật, bị báo chí phản ánh, sau đó đổi cả tên doanh nghiệp. Thứ ba, làm lại quy hoạch 1/500, mà quy hoạch 1/500 tăng thêm những tiện ích không có thật (tức là lừa dối về mặt thông tin đối với khách hàng). Không những vậy, có những trường hợp doanh nghiệp tự ý thay đổi quy hoạch 1/500, dù cơ quan chức năng chưa phê duyệt nhưng họ đã đem bán. Thứ tư, thủ đoạn tăng giá so với cam kết giữa các bên với nhau. Ví dụ như chủ đầu tư giao bán 300 triệu đồng/nền, nhưng đơn vị rao bán lên đến 400 – 500 triệu đồng/nền. Cuối cùng doanh nghiệp không giao hợp đồng cho khách hàng, dẫn đến tranh chấp.

Ông Châu cho biết: “Trên thị trường thời gian qua, từng tồn tại một vụ tranh chấp “kỳ lạ” khi chủ đầu tư ế ẩm chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác. Đến khi dân vào ở, chủ đầu tư đầu tiên không cho dân vào gửi xe với lý do chỉ bán các khối tầng chung cư, thậm chí không cho vào chung cư vì nói không bán… đường vào cho chủ đầu tư mới. Người mua chết dở sống dở giữa xung đột của hai doanh nghiệp”.

“Và còn nhiều thủ đoạn khác, cho nên chúng tôi nói rằng hiện nay chúng ta phải kiểm soát chặt chẽ việc bán nhà hình thành trong tương lai, nếu không phần thiệt sẽ thuộc về người tiêu dùng. Chúng ta cũng thấy trong thời gian qua, nói về một đơn vị mà phát hành chứng chỉ tiền mua nhà thì chứng chỉ này đã bị cơ quan chức năng “thổi còi”, cho nên hậu quả là người dân gánh chịu” – ông Châu kết luận.

Những rủi ro nào khi mua nhà ở hình thành trong tương lai?

Người mua căn hộ làm gì để tự bảo vệ?

Cảnh giác với 4 thủ đoạn lừa khách mua nhà


>> http://www.thesaigontimes.vn/160725/Ban-khoan-chuyen-mua-nha-o-thi-tuong-lai.html

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.