Căn hộ 25 mét vuông phù hợp với ngoại thành

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng việc phát triển loại căn hộ nhỏ (nhà ở thương mại diện tích 25-45 m2) có thể thực hiện ở một số quận vùng ven và huyện ngoại thành, với số lượng căn hộ được khổng chế ở tỷ lệ 25% tổng số căn hộ của dự án. Còn doanh nghiệp cho rằng căn hộ 25 m2 chỉ phù hợp với mục đích cho thuê, nếu muốn bán thì 35 m2 trở lên mới phù hợp.

Đề xuất xây căn hộ 25 m2 ở ngoại thành

Sau khi Bộ Xây dựng đề nghị TPHCM nghiên cứu việc cho phép xây căn hộ thương mại diện tích nhỏ 25-45 m2 theo một tỷ lệ nhất định tại các dự án chung cư, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng việc phát triển căn hộ diện tích nhỏ cần thực hiện với tỷ lệ không quá 25% tổng số căn hộ của dự án tại một số quận vùng ven và huyện ngoại thành.

Trao đổi với TBKTSG Online, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng việc phát triển căn hộ diện tích nhỏ tại TPHCM chỉ hiệu quả khi các dự án nhà ở nằm gần nơi tập trung nhiều người lao động có thu nhập thấp, ví dụ như khu vực ngoại thành, các khu công nghiệp, khu chế xuất… Các dự án căn hộ diện tích nhỏ cần được xây dựng tại những khu vực có sự kết nối giao thông thuận tiện với các khu công nghiệp để người lao động dễ dàng di chuyển từ nhà đến chỗ làm việc.

Về quy chuẩn đối với dự án nhà diện tích nhỏ, HoREA cũng cho rằng Luật Nhà ở năm 2005 quy định diện tích căn hộ chung cư nhà ở thương mại không thấp hơn 45 m2; diện tích căn hộ nhà ở xã hội từ 30-60 m2 sàn. Ngoài ra, Điều 24 Luật Nhà ở 2014 đã quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại: “(1) Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (2) Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng”.

Theo HoREA, Quốc hội đã giao thẩm quyền cho Chính phủ (Bộ Xây dựng) ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở đối với nhà ở thương mại, nhà ở xã hội cho phù hợp với nhu cầu của xã hội, và đặc điểm của từng địa phương, nhưng đến nay Bộ Xây dựng vẫn chưa ban hành Bộ quy chuẩn xây dựng mới.

Do vậy, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành tiêu chuẩn quốc gia về nhà ở và quy chuẩn xây dựng dành cho loại căn hộ có diện tích tối thiểu 25 m2 sàn. Theo hiệp hội này, số lượng căn hộ nhỏ (diện tích sàn 25-45 m2) không được vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án hoặc của tòa nhà chung cư. Đơn vị này cũng kiến nghị TPHCM cho phép xây dựng loại căn hộ nhỏ tại một số quận vùng ven và các huyện ngoại thành.

Căn hộ nhỏ phù hợp để cho thuê hơn là bán

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, một doanh nghiệp đã từng xây dựng căn hộ diện tích nhỏ, chia sẻ kinh nghiệm với TBKTSG Online rằng trong một dự án, tỷ lệ căn hộ diện tích nhỏ (25 m2) ở mức 20% là phù hợp.

Tuy nhiên, qua cuộc khảo sát và nghiên cứu của Lê Thành, nhu cầu của người mua để làm nhà ở thì căn hộ phải từ 35 m2 trở lên, căn hộ diện tích 25 m2 chỉ phù hợp để cho thuê. “Tôi cho rằng căn hộ 25 m2 không đáp ứng được nhu cầu ở lâu dài mà chỉ nên cho thuê, sau một thời gian khi người dân có thu nhập tốt hơn thì chủ đầu tư có thể thu hồi rồi sửa thành căn hộ 50 m2. Nếu doanh nghiệp xây nhà để bán thì loại căn hộ 35-45 m2 sẽ phù hợp hơn”, ông Nghĩa đề xuất.

Theo một số chuyên gia xây dựng, việc phát triển nhà diện tích nhỏ cần theo một quy chuẩn xây dựng thống nhất để tránh sự phát triển tràn lan gây nhếch nhác bộ mặt đô thị, đặc biệt là tại những khu vực có mật độ dân cư cao, điều kiện hạ tầng không thuận tiện.

Theo ông Nghĩa, mỗi thành phố có một chiến lược phát triển khác nhau, không thể áp dụng chiến lược của Bình Dương cho TPHCM và ngược lại. Khi doanh nghiệp xây căn hộ 25 m2 để bán, người mua đến ở tùy ý cơi nới  sẽ gây nhếch nhác, mất trật tự và mỹ quan chung của đô thị. Nếu doanh nghiệp chỉ để cho thuê thì việc quản lý họ sẽ làm tốt hơn, người thuê không có khả năng điều chỉnh và thay đổi diện tích căn hộ, khi đó sẽ hạn chế những rủi ro về mất trật tự, mỹ quan.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, cho biết doanh nghiệp của ông cách đây vài năm đã được Bộ Xây dựng cho phép thí điểm làm căn hộ thương mại diện tích 30-40 m2. Số căn hộ này được tiêu thụ nhanh chóng và đã được đưa vào sử dụng trên ba năm, chủ đầu tư thực hiện chặt chẽ, quy củ công tác quản lý. Từ kinh nghiệm thực tế, ông Đực nhận định nhu cầu căn hộ diện tích nhỏ (25-45 m2) là rất lớn. Dưới góc nhìn của mình, ông Đực cho rằng nếu TPHCM cứng nhắc trong việc quy định căn hộ thương mại có diện tích tối thiểu 45 m2 sẽ đồng nghĩa với việc không tính đến nhu cầu thực sự về nhà ở của nhiều người dân.

Ông Đực tính toán, khi doanh nghiệp tự đầu tư toàn bộ cơ sở hạ tầng và dự án căn hộ  nằm ở vùng ngoại thành, thiết kế thấp tầng, không có thang máy thì giá bán trung bình là 8-10 triệu đồng/m2. Nếu chung cư cao từ 10 tầng trở lên, có thang máy thì sẽ có giá 12-14 triệu đồng/m2. Với mức giá cơ bản này, một căn hộ diện tích 25-30 m2 sẽ có giá bán 200-400 triệu đồng, phù hợp với những cá nhân, hộ gia đình có mức thu nhập trung bình trong xã hội.

Nam Anh/TBKTSG